경매에 대한 최종마진율이 얼마 남는가에 대한 이해가 필요하다.

무작정 시세와 싸다가 경매를 낙찰 받게되면 잘못하다간 마이너스가 될테니.....

그렇기에 들어가는 모든 비용을 알아야 된다. 더럽게 꼼꼼하면 돈을 못번다고? 그렇다고 마이너스되면 그 누구도 책임을 안지니 그것보다 낫지아니한가?

< 경매시 대표적으로 들어가는 세금과 비용 참고사항 >

/ 취득세, 양도세, 재산세, 중과세 등

/ 낙찰시- 명도비용(이사비, 강제집행시 드는 비용), 경락대금 이자 및 거치기간이후 원금+이자금액, 경락대금대출 중도상환수수료, 인테리어비,  생각치못한 주택수리비? 누수, 결로, 파손 (오래된 주택일경우), 상가 일경우 공실로 인한 무수익구간 발생(상가 관리비는 매월 발생하니 현실은 마이너스) 등 

* 아마 보통 경매학원에서는 대출에 대한 중도상환수수료는 1도 언급안할 가능성이 크다. 

그 중에서도 양도세 부분이 중요한 부분에 필요하다. 지난 6월이후에 개정으로 인해 세금을 왕창 때간다.

단기 투자자를 완전 없애버리자는 정부의 정책이다.  애매한 투자자들 다 잡겠다는 소리지.

아예 돈 많은 사람들은 신경도 안쓰는 정책이고....빈부격차는 점점더 커질듯...빈민촌이 우리나라도 언젠가는 생길듯.

그리고 주택소유수에 따라 중과세를 먹이고 / 또한 1년에 2채이상 매도하게 되면 또 거기에 세금을 때린다.

특히 양도세는 규제지역과 비규제지역이 완전히 다르니 참고해야한다.

또한 다주택에 따른 중과세율도 확인해 봐야한다. 

1년미만에 판다고 가정하면

조정지역에서는 양도소득세 70%    /    예시.  주택구매가격 상관없이 1억 올랐으면 70% 때가고 3천만원이 남는것

비조정지역에서는 기본 과세표준에 따라 다르다   / 최소 6%(1200만원 이하 주택) ~ 최대 45%(10억초과) 의 양도소득세가 발생된다.   /  예시.  경매받은 물건이 10억이고 가격이 1억 올랐으면 45% 때가고 55%인 5천5백만원이 남는 것

여기서 내가 궁금한건 비규제지역의 양도세다.  / 비조정지역은 양도세 중과가 없다.  다만 조정지역과 비조정지역에 둘다 가지고 있을 경우에는 상황에 따라 과세가 적용되니 반드시 참고할것!!!

비규제지역의 양도세 

과세표준 1,200만 이하 세율 6%
과세표준 1,200만~4,600만 이하 세율 15%
과세표준 4,600만~8,800만 이하 세율 24%
과세표준 8,800만~1억 5,000만 이하 세율 35%
과세표준 1억 5,000만~3억 이하 세율 38%
과세표준 3억~5억 이하 세율 40%
과세표준 5억~10억 이하 세율 42%
과세표준 10억 초과 세율 45%

그러니 비규제지역으로 경매가 활발하게 이뤄지는 실정이다. 그런데 웃긴건 기본 신건일 경우 100%이상 가격으로 낙찰이 되니..급매물건과 다를바 없다는 견해도 나오고 있다. ...크....

분양권 같은경우? 지역상관없이 무지막지하다. 1년 미만은 그냥 70%로 때린다. 

2년 미만도 60%로 때린다.  그 이후는 기본세율로

고로 아파트 프리미엄으로 치고 빠지는 분양권 투자는 게임오버라는 것임을 알 수 있음.

< 분양권 양도소득세율 >  -  지역무관

다음은 조정지역과 비규제지역의

공시지가 1억 미만에 대한 세금 및 들어가는 비용에 대해서 공부해보고자 한다.